Mis à jour le 14 septembre 2026
« Avec mon salaire, est-ce que je peux acheter un appartement neuf ? »
C’est souvent la première question que se pose un futur acquéreur. Pourtant, il n’existe pas un salaire minimum unique pour devenir propriétaire.
Une personne gagnant 2 500 € par mois sans aucun crédit peut parfois emprunter davantage qu’un foyer percevant 4 000 € avec plusieurs charges. L’apport, la durée du financement, le taux du prêt et les aides disponibles peuvent également changer le résultat.
Le salaire compte, bien sûr. Mais il ne suffit pas à déterminer votre véritable capacité d’achat.
L’essentiel en 3 points
La banque regarde d’abord votre mensualité maximale. Elle est généralement calculée à partir d’un taux d’effort limité à 35 %, assurance comprise.
Deux personnes ayant le même salaire peuvent obtenir des budgets différents. Les crédits en cours, l’apport, la stabilité des revenus et le reste à vivre comptent aussi.
Dans le neuf, le PTZ peut augmenter le budget accessible. Une partie de l’acquisition peut être financée sans intérêts, sous conditions.
Comment la banque calcule-t-elle votre capacité d’achat ?
La banque commence généralement par calculer votre taux d’effort.
La formule est relativement simple :
Charges mensuelles de crédit ÷ revenus mensuels × 100
Les règles encadrant le crédit immobilier fixent en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise, ainsi qu’une durée maximale de 25 ans dans la majorité des situations.
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels, le calcul de départ serait donc :
3 000 € × 35 % = 1 050 €
La mensualité totale des crédits du foyer ne devrait normalement pas dépasser environ 1 050 € par mois, assurance comprise.
Mais ce montant doit encore être corrigé si vous remboursez déjà un crédit.
Quelle mensualité selon votre salaire ?
Voici quelques estimations pour un foyer sans autre crédit en cours. Ces montants correspondent à la limite théorique de 35 %, assurance emprunteur comprise.
Avec 1 800 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 630 €
Avec 2 000 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 700 €
Avec 2 500 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 875 €
Avec 3 000 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 1 050 €
Avec 3 500 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 1 225 €
Avec 4 000 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 1 400 €
Avec 4 500 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 1 575 €
Avec 5 000 € de revenus nets par mois
Mensualité maximale indicative : 1 750 €
Ces mensualités comprennent normalement l’assurance emprunteur et les autres crédits du foyer.
Par exemple, si vous gagnez 3 000 € par mois mais remboursez déjà 250 € de crédit automobile, la somme disponible pour votre projet immobilier ne sera plus de 1 050 €, mais d’environ :
1 050 € – 250 € = 800 €
C’est pour cette raison qu’un petit crédit à la consommation peut parfois réduire fortement le budget immobilier.
Combien peut-on emprunter selon son salaire ?
Pour transformer une mensualité en montant empruntable, il faut connaître :
la durée du prêt ;
le taux d’intérêt ;
le coût de l’assurance ;
l’âge et le profil des emprunteurs ;
les éventuels frais intégrés au financement.
Avec une simulation sur 25 ans, un taux nominal indicatif de 3,40 %, sans autre crédit et hors coût de l’assurance, voici quelques ordres de grandeur :
2 000 € de revenus par mois : environ 140 000 € empruntables ;
2 500 € de revenus par mois : environ 175 000 € empruntables ;
3 000 € de revenus par mois : environ 210 000 € empruntables ;
3 500 € de revenus par mois : environ 245 000 € empruntables ;
4 000 € de revenus par mois : environ 280 000 € empruntables ;
4 500 € de revenus par mois : environ 315 000 € empruntables ;
5 000 € de revenus par mois : environ 350 000 € empruntables.
Ces chiffres ne constituent pas une proposition de financement. L’assurance, le taux réellement obtenu et les critères de la banque peuvent modifier le montant final.
Surtout, capacité d’emprunt et capacité d’achat ne veulent pas dire exactement la même chose.
Votre capacité d’achat peut aussi inclure :
votre apport personnel ;
un prêt à taux zéro ;
un prêt Action Logement ;
une aide locale ;
une acquisition avec TVA réduite ;
un projet en bail réel solidaire.
Exemple : quel budget avec 2 500 € par mois ?
Prenons une personne seule qui perçoit 2 500 € nets par mois.
Elle n’a aucun prêt en cours et possède 12 000 € d’épargne.
Sa mensualité maximale théorique est d’environ :
2 500 € × 35 % = 875 €
Dans une simulation classique sur 25 ans, cela pourrait représenter une capacité d’emprunt bancaire proche de 170 000 à 175 000 €, avant la prise en compte précise de l’assurance.
Si cette personne est éligible au PTZ, son plan de financement pourrait également comprendre :
son prêt bancaire principal ;
un prêt à taux zéro ;
tout ou partie de son apport.
Son budget d’acquisition peut donc être supérieur au seul montant du crédit bancaire.
Le résultat dépendra néanmoins de la commune recherchée, du prix de l’appartement, du montant du PTZ et de la façon dont les remboursements seront organisés dans le temps.
Exemple : quel budget pour un couple gagnant 4 000 € ?
Imaginons maintenant un couple percevant au total 4 000 € nets par mois, sans crédit en cours.
Sa mensualité maximale théorique est d’environ :
4 000 € × 35 % = 1 400 €
Sans prêt aidé, sa capacité d’emprunt pourrait approcher 275 000 à 280 000 € sur 25 ans dans notre hypothèse indicative.
Mais si le couple est primo-accédant et éligible au PTZ, un appartement neuf à 280 000 € ou 300 000 € peut parfois devenir envisageable grâce à l’association d’un prêt bancaire, d’un PTZ et d’un apport couvrant tout ou partie des frais annexes.
La banque intégrera le futur remboursement du PTZ dans son étude. Elle pourra éventuellement mettre en place un lissage afin de conserver une mensualité globale plus régulière.
Le PTZ peut-il vraiment augmenter votre budget ?
Oui, mais son effet doit être calculé précisément.
En 2026, le prêt à taux zéro peut financer l’achat d’un appartement neuf partout en France, sous conditions de ressources et de primo-accession.
Selon la tranche de revenus du foyer, il peut représenter jusqu’à 50 % du coût retenu pour l’opération.
Le PTZ doit être remboursé, mais il ne génère aucun intérêt. Une partie du financement échappe donc au taux du crédit immobilier classique.
Par exemple, au lieu de financer une acquisition uniquement avec un prêt bancaire, le montage peut être réparti entre :
190 000 € de prêt principal ;
70 000 € de PTZ ;
15 000 € d’apport.
Le prix accessible n’est donc pas uniquement déterminé par le montant du prêt bancaire principal.
À lire également : PTZ 2026 dans le neuf : conditions, montant et calcul
Acheter seul : quel salaire faut-il ?
Il est tout à fait possible d’acheter seul dans le neuf.
Pour une personne seule, le principal enjeu est que le projet repose sur un seul revenu. La banque sera donc attentive à sa stabilité, à l’épargne disponible et au reste à vivre après le paiement de la mensualité.
Avec un revenu net compris entre 2 000 € et 2 500 € par mois, l’achat peut être envisageable dans certaines villes d’Île-de-France ou en élargissant légèrement le secteur de recherche.
Les possibilités peuvent aussi être augmentées grâce :
au PTZ ;
à la TVA réduite ;
au bail réel solidaire ;
à un prêt Action Logement ;
à une recherche sur plusieurs communes ;
à un programme proposant des prix maîtrisés.
À salaire identique, le budget disponible sera très différent entre une commune des Hauts-de-Seine et certaines villes du Val-d’Oise, des Yvelines ou de l’Essonne.
Acheter en couple : faut-il obligatoirement deux CDI ?
Il n’est pas obligatoire que les deux acquéreurs soient en CDI pour obtenir un prêt immobilier.
La banque peut prendre en compte différents types de revenus :
les salaires en CDI ;
les revenus d’un fonctionnaire ;
les revenus d’un indépendant ;
la rémunération d’un dirigeant ;
certaines primes régulières ;
des revenus issus de contrats plus précaires, selon leur ancienneté et leur régularité.
Un couple composé d’une personne en CDI et d’une autre en CDD ou en activité indépendante peut donc obtenir un financement.
La banque cherchera surtout à vérifier si les revenus sont suffisamment stables pour rembourser le prêt sur le long terme.
Le salaire n’est pas le seul critère important
Deux personnes disposant exactement des mêmes revenus peuvent recevoir des réponses différentes.
Les crédits en cours
Un crédit automobile de 300 € par mois réduit directement la mensualité disponible pour le projet immobilier.
Avant de présenter votre demande, il peut être intéressant de vérifier si certains emprunts peuvent être soldés. Cette décision doit néanmoins être calculée afin de ne pas utiliser toute votre épargne.
Le reste à vivre
La banque examine la somme restante après le paiement des mensualités.
Un taux d’effort de 35 % n’a pas le même impact pour une personne seule gagnant 2 000 € et pour un couple percevant 6 000 €.
La composition du foyer, le nombre d’enfants et les dépenses habituelles seront donc également pris en compte.
La tenue des comptes
Des découverts fréquents, des rejets de prélèvement ou une accumulation de paiements fractionnés peuvent fragiliser un projet, même avec un salaire confortable.
À l’inverse, une épargne régulière et des comptes bien gérés peuvent rassurer la banque.
L’apport personnel
Un apport permet de couvrir les frais annexes et de réduire le montant à financer.
Il n’est toutefois pas obligatoire de disposer de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour commencer à étudier son projet.
À lire également : Acheter dans le neuf avec peu ou sans apport en 2026
Pourquoi le budget peut-il être différent dans le neuf et l’ancien ?
Avec le même salaire, votre capacité d’achat peut varier selon le type de bien choisi.
Dans le neuf, vous pouvez éventuellement bénéficier :
de frais de notaire réduits ;
du PTZ sur l’ensemble du territoire ;
d’une TVA à 5,5 % sur certains programmes ;
de travaux immédiats généralement limités ;
de plusieurs garanties après la livraison.
Dans l’ancien, le prix affiché est souvent plus faible. Mais les frais de notaire, les rénovations et l’absence de PTZ dans de nombreuses communes peuvent alourdir le financement.
À lire également : Neuf ou ancien, où votre capacité d’achat est-elle la meilleure en 2026 ?
Quel salaire pour acheter un appartement à 200 000 € ?
Pour financer 200 000 € uniquement avec un prêt bancaire sur 25 ans, il faut généralement pouvoir supporter une mensualité proche de 1 000 € hors assurance avec l’hypothèse utilisée dans cet article.
Cela correspondrait à des revenus nets légèrement supérieurs à 3 000 € par mois, en l’absence d’autres crédits.
Mais avec un PTZ et un apport, le prêt bancaire nécessaire peut être moins élevé. Le salaire requis peut donc être inférieur selon le montage obtenu.
Quel salaire pour acheter un appartement à 250 000 € ?
Sans apport ni prêt aidé, une acquisition à 250 000 € peut demander des revenus nets proches de 3 700 à 4 000 € par mois, selon le taux, l’assurance et les frais annexes.
Avec un PTZ de 60 000 € et un apport de 10 000 €, la part financée par le crédit principal serait moins importante.
Le calcul ne consiste donc pas simplement à diviser le prix de vente par le nombre d’années du prêt.
Quel salaire pour acheter un appartement à 300 000 € ?
Sans PTZ ni apport important, un projet à 300 000 € peut nécessiter environ 4 500 € nets par mois ou davantage, selon les conditions du financement.
Pour un couple primo-accédant bénéficiant d’un PTZ conséquent, le même prix peut parfois être accessible avec des revenus inférieurs.
L’effet du PTZ dépendra de la composition du foyer, de la zone du projet et du revenu fiscal de référence.
Ce qu’il faut retenir avant de commencer votre recherche
Il n’est pas nécessaire d’attendre d’avoir trouvé un appartement pour faire calculer son budget.
Au contraire, une étude réalisée en amont permet de savoir :
quelle mensualité vous pouvez supporter ;
quel prix d’acquisition viser ;
combien conserver comme apport ;
si vous êtes éligible au PTZ ;
quelles communes correspondent à votre budget ;
quels programmes rechercher.
Vous évitez ainsi de visiter des biens impossibles à financer, mais aussi de passer à côté d’un projet que vous pensiez, à tort, hors de portée.
Questions fréquentes
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Dans une simulation sur 25 ans avec un taux proche de 3,40 %, des revenus nets d’environ 3 000 à 3 200 € par mois peuvent être nécessaires, sans autre crédit.
Le résultat dépendra de l’assurance et du taux réellement proposé.
Peut-on acheter avec 2 000 € par mois ?
Oui, selon le secteur, le prix du bien, l’apport et les aides disponibles.
Une personne gagnant 2 000 € par mois sans autre emprunt dispose d’une mensualité maximale théorique proche de 700 €.
Les primes sont-elles prises en compte ?
Certaines primes peuvent être retenues lorsqu’elles sont régulières et justifiées sur plusieurs années. La méthode varie selon les banques et la nature de la rémunération.
Les allocations familiales comptent-elles comme revenus ?
Elles peuvent parfois être retenues partiellement, notamment lorsqu’elles sont destinées à être versées pendant une durée suffisante. Chaque établissement applique ses propres critères.
Faut-il obligatoirement gagner 3 000 € pour acheter dans le neuf ?
Non. Il est possible d’acheter avec moins selon la commune, le type d’appartement, l’apport et les aides mobilisables.
À l’inverse, il est aussi possible de ne pas pouvoir acheter avec davantage si les charges mensuelles sont trop importantes.
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Vous connaissez votre salaire. Il reste maintenant à découvrir ce qu’il peut réellement vous permettre d’acheter.
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Les montants indiqués sont des estimations réalisées à partir d’hypothèses simplifiées. Ils ne constituent pas une offre de prêt. La capacité réelle dépend du taux obtenu, de l’assurance, des charges, des aides et des critères de l’établissement financier.
Sources :
