Mis à jour le 8 novembre 2026 · Centurion Promotion, conseil en immobilier neuf à Courdimanche (Val-d'Oise)
L'essentiel
Acheter en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), c'est acheter un logement avant sa construction, encadré par la loi.
Avant la livraison, la garantie financière d'achèvement assure que le logement sera terminé, même si le promoteur fait défaut.
Après la livraison, trois garanties se succèdent : 1 an pour tous les défauts, 2 ans pour les équipements, 10 ans pour la structure.
Acheter un appartement qui n'existe pas encore peut inquiéter. C'est pourtant l'un des achats immobiliers les plus protégés en France. Voici les sept garanties dont vous bénéficiez, dans l'ordre où elles interviennent.
Que se passe-t-il si le promoteur ne termine pas le chantier ?
C'est le rôle de la garantie financière d'achèvement (GFA). Le promoteur doit la souscrire auprès d'une banque ou d'un assureur avant de vous faire signer l'acte de vente. Si le promoteur fait faillite, le garant finance la fin des travaux : vous recevez votre logement. Le notaire vérifie son existence et la mentionne dans l'acte.
Quelles garanties s'appliquent après la livraison ?
Vices et défauts apparents — Durée : Signalés à la livraison ou dans le mois qui suit · Ce qu'elle couvre : Tout défaut visible · Exemple : Rayure sur une baie, prise manquante
Parfait achèvement — Durée : 1 an · Ce qu'elle couvre : Tous les désordres signalés, quelle que soit leur gravité · Exemple : Porte qui frotte, fissure d'enduit
Isolation phonique — Durée : 1 an · Ce qu'elle couvre : Non-respect des normes acoustiques · Exemple : Bruits d'impact anormaux entre étages
Bon fonctionnement (biennale) — Durée : 2 ans · Ce qu'elle couvre : Équipements dissociables du bâti · Exemple : Ballon d'eau chaude, volet roulant, robinetterie
Décennale — Durée : 10 ans · Ce qu'elle couvre : Dommages qui menacent la solidité ou rendent le logement inhabitable · Exemple : Infiltrations, affaissement d'un plancher
Dommages-ouvrage — Durée : 10 ans · Ce qu'elle couvre : Préfinance la réparation des dommages décennaux, sans attendre un jugement · Exemple : Toiture qui fuit
Les durées courent à partir de la réception des travaux par le promoteur, sauf pour les vices apparents (à partir de votre prise de possession) et pour l'isolation phonique (à partir de la prise de possession par le premier acquéreur).
Comment signaler un défaut apparent ?
Notez-le sur le procès-verbal de livraison, en réserve. Vous pouvez encore le signaler par lettre recommandée dans le mois suivant votre prise de possession (article 1642-1 du Code civil). Passé ce délai, il faudra prouver que le défaut n'était pas de votre fait. Le jour J, faites-vous accompagner : un œil exercé repère ce qu'on ne voit pas en visite rapide.
Que faire si un équipement tombe en panne après 18 mois ?
La garantie de bon fonctionnement couvre les équipements que l'on peut retirer sans abîmer le bâti pendant 2 ans (article 1792-3 du Code civil). Écrivez au promoteur par lettre recommandée avec photos, en citant cette garantie.
Une infiltration apparaît au bout de 5 ans : qui paie ?
Si l'infiltration rend le logement impropre à sa destination, la garantie décennale s'applique (articles 1792 et 1646-1 du Code civil). Déclarez d'abord le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur : elle finance les réparations sans attendre de rechercher le responsable. Demandez ses coordonnées dès la livraison et gardez-les avec votre acte.
Notre conseil
Les garanties existent, encore faut-il les faire jouer à temps. Conservez votre acte de vente, le procès-verbal de livraison et les coordonnées de l'assureur dommages-ouvrage dans un même dossier. Chez Centurion Promotion, nous sommes présents le jour de la livraison pour relever les réserves avec vous.
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FAQ
La VEFA est-elle plus risquée qu'un achat dans l'ancien ? Non. La garantie financière d'achèvement protège contre l'arrêt du chantier, et les garanties de 1, 2 et 10 ans couvrent les malfaçons. L'ancien n'offre rien d'équivalent.
Qui souscrit l'assurance dommages-ouvrage ? Le promoteur, obligatoirement. Elle est transmise aux propriétaires successifs pendant 10 ans.
Puis-je retenir une partie du prix si des réserves ne sont pas levées ? Oui. Le solde de 5 % peut être consigné jusqu'à la levée des réserves.
La garantie décennale suit-elle le logement en cas de revente ? Oui, elle bénéficie aux propriétaires successifs jusqu'à la fin des 10 ans.
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Sources
Code civil, articles 1642-1, 1646-1, 1792, 1792-3 et 1792-6
Code de la construction et de l'habitation, articles L261-10 et suivants (VEFA)
