Mis à jour le 8 novembre 2026 · Centurion Promotion, conseil en immobilier neuf à Courdimanche (Val-d'Oise)
L'essentiel
En VEFA, vous ne payez pas tout le prix à la signature : vous payez au fur et à mesure du chantier, selon des plafonds fixés par la loi.
Les plafonds cumulés sont de 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement ; le solde de 5 % est versé à la livraison.
Pendant le chantier, vous payez souvent des frais intercalaires : les intérêts sur les sommes déjà débloquées par la banque.
Combien verse-t-on à la réservation ?
Le promoteur peut vous demander un dépôt de garantie, placé sur un compte bloqué à votre nom (article R261-28 du Code de la construction). Il est limité à :
5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année ;
2 % si elle doit l'être dans les deux ans ;
rien au-delà de deux ans.
Ce dépôt vient ensuite en déduction du prix. Il vous est restitué si votre prêt est refusé ou si le projet change de façon importante.
Quel est l'échéancier légal des paiements ?
L'article R261-14 du Code de la construction fixe des plafonds cumulés. Le promoteur ne peut pas vous demander plus, quelle que soit l'avancée annoncée.
Achèvement des fondations — Total versé au maximum : 35 % · Exemple pour un T3 à 270 000 € : 94 500 €
Mise hors d'eau (toiture posée) — Total versé au maximum : 70 % · Exemple pour un T3 à 270 000 € : 189 000 €
Achèvement du logement — Total versé au maximum : 95 % · Exemple pour un T3 à 270 000 € : 256 500 €
Remise des clés — Total versé au maximum : 100 % · Exemple pour un T3 à 270 000 € : 270 000 €
Entre ces jalons, le contrat peut prévoir des appels intermédiaires (signature de l'acte, élévation des murs, cloisons), toujours dans la limite de ces plafonds. Chaque appel est justifié par une attestation de l'architecte ou du maître d'œuvre : demandez-la.
Que sont les frais intercalaires ?
Votre banque débloque le prêt au rythme des appels de fonds. Tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué, vous ne payez en général que les intérêts et l'assurance sur les sommes déjà versées : ce sont les frais intercalaires. Votre mensualité complète ne démarre qu'après le dernier déblocage.
Exemple : prêt de 200 000 € à 3,5 %. Après la mise hors d'eau, 140 000 € sont débloqués. Les intérêts intercalaires sont d'environ 408 € par mois (140 000 × 3,5 % ÷ 12), hors assurance.
Si vous êtes encore locataire, ces frais s'ajoutent à votre loyer. Intégrez-les à votre budget dès le départ.
Comment limiter les frais intercalaires ?
Utiliser l'apport en premier : les premiers appels sont payés avec votre apport, le prêt est débloqué plus tard.
Négocier un différé total avec la banque : les intérêts sont alors reportés, mais ils augmentent le coût total du crédit.
Utiliser le PTZ à bon escient : sans intérêts, il ne génère pas de frais intercalaires. Demandez à votre banque dans quel ordre vos prêts seront débloqués.
Comparer les calendriers de livraison : un programme livré dans 12 mois coûte moins en intercalaires qu'un programme livré dans 30 mois.
Que se passe-t-il si vous payez un appel en retard ?
Le contrat peut prévoir une pénalité, plafonnée par la loi à 1 % par mois de retard. Prévenez votre banque dès réception de l'appel de fonds : c'est elle qui paie le promoteur, directement ou via le notaire.
Notre conseil
Avant de réserver, demandez au promoteur son calendrier prévisionnel d'appels de fonds, puis faites chiffrer les intercalaires par votre banque. C'est souvent ce qui fait la différence entre deux programmes de même prix.
→ Simuler mon budget et mon PTZ
FAQ
Le dépôt de garantie est-il perdu si mon prêt est refusé ? Non. Si le refus de prêt entre dans les conditions prévues au contrat, le dépôt vous est restitué.
Peut-on payer plus vite que l'échéancier ? Le promoteur ne peut pas exiger plus que les plafonds légaux. Payer davantage par avance n'a pas d'intérêt pour vous.
Les 5 % finaux sont-ils obligatoirement versés à la livraison ? Oui, sauf si vous émettez des réserves : vous pouvez alors les consigner jusqu'à leur levée.
Les frais intercalaires sont-ils déductibles ? Pour une résidence principale, non. Pour un investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont en principe déductibles des revenus fonciers : faites-le confirmer par votre conseiller.
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Sources
Code de la construction et de l'habitation, articles R261-14 (échelonnement des paiements) et R261-28 à R261-31 (dépôt de garantie)
