Mis à jour le 8 novembre 2026 · Centurion Promotion, conseil en immobilier neuf à Courdimanche (Val-d'Oise)
L'essentiel
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, est né de la loi de finances pour 2026. Il remplace de fait l'ancien Pinel pour investir dans le neuf.
Il permet de déduire chaque année un amortissement de 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix du logement, selon le niveau de loyer pratiqué.
Contreparties : un appartement neuf dans un immeuble collectif, loué nu en résidence principale pendant 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Vous achetez un logement neuf pour le louer. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une partie du prix d'achat, comme une entreprise amortit un équipement. La base retenue est 80 % du prix : les 20 % restants correspondent au terrain, qui ne s'amortit pas. Les revenus imposables de la location baissent d'autant, parfois jusqu'à zéro.
Quels taux et quels plafonds ?
Intermédiaire — Taux d'amortissement annuel (neuf) : 3,5 % · Plafond annuel : 8 000 €
Social — Taux d'amortissement annuel (neuf) : 4,5 % · Plafond annuel : 10 000 €
Très social — Taux d'amortissement annuel (neuf) : 5,5 % · Plafond annuel : 12 000 €
Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés selon la zone du logement.
Exemple : un T2 neuf à 220 000 €, loué à loyer intermédiaire. Base amortissable : 176 000 € (80 %). Amortissement annuel : 6 160 € (176 000 × 3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Ce montant vient en déduction de vos revenus fonciers chaque année.
Quelles sont les conditions ?
Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Logement situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues.
Location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le dispositif existe aussi dans l'ancien, à condition de réaliser des travaux importants ; les taux y sont plus faibles.
Et en cas de déficit foncier ?
Si vos charges (intérêts, taxe foncière, frais de gestion) dépassent vos loyers, le déficit foncier reste imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon les règles habituelles.
Quels sont les points d'attention ?
À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value : l'impôt de plus-value peut être plus élevé.
L'emplacement reste décisif : un avantage fiscal ne compense pas un logement difficile à louer. Visez la proximité des gares, des pôles d'emploi et des universités.
Le dispositif est récent : certaines modalités d'application peuvent encore être précisées par l'administration. Faites valider votre projet par un conseiller fiscal.
Où investir avec le dispositif Jeanbrun en Île-de-France ?
Les secteurs bien desservis où la demande locative est forte s'y prêtent particulièrement. Dans l'agglomération de Cergy-Pontoise, par exemple, la plupart des programmes neufs que nous suivons sont éligibles, avec une demande soutenue par l'université et le RER A. Voir notre page Immobilier neuf à Cergy-Pontoise.
Notre conseil
Commencez par le projet, pas par la fiscalité : quel loyer, quel locataire, quel secteur ? Nous comparons avec vous les programmes éligibles et le rendement net après impôts.
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FAQ
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ? Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé est le nouveau cadre fiscal pour investir dans le neuf depuis le 21 février 2026.
Peut-on louer à un membre de sa famille ? Les règles détaillées sur le choix du locataire sont à vérifier auprès d'un conseiller fiscal avant de vous engager.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le PTZ ? Non : le PTZ finance une résidence principale, alors que le dispositif Jeanbrun concerne un logement mis en location.
Une maison neuve est-elle éligible ? Non, seuls les logements situés dans un immeuble collectif le sont.
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Sources
Loi de finances pour 2026 (dispositif dit « Jeanbrun » / statut du bailleur privé) ; décrets d'application à vérifier avant tout investissement
